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均价为8000英镑,而交易惨淡的荥阳将会看到未来房价的走势!

荥阳是河南省省会郑州市辖下的县级市,面积943平方公里,设有14个乡镇办事处和风景名胜区管理委员会,总人口65万。

荥阳位于黄河流域和淮河流域的交界处,在黄河中下游的交界处,西望古都洛阳,南望越中的嵩山,北临酒曲黄河,东临首都郑州。它是黄河中下游重要的交通枢纽城市,自古以来被誉为“东都金带、三秦咽喉”。

这两张地图理解荥阳计划。2017年7月19日,郑州市城乡规划局发布了《郑州市城市总体规划(2010-2020)》(2017年修订版),并在批准前予以公布。“一主三区四组”为未来发展定下基调。

一主:郑州主城区一城:航空城三区:东部新城区、西部新城区、南部新城区四组团:登封、巩义、新郑、新密其中东西向城市发展轴:依托郑—汴—洛发展带,沿郑上路—建设路—金水路—郑开大道、中原路—东西大街—郑汴路两条轴线形成中心城区东西向发展轴,作为主城区空间拓展的主骨架。首先,郑州的主要城市是第一个城市:杭空城区3:东部新城、西部新城和南部新城分为四组:登封、巩义、新郑和新密。中心城市东西向发展轴线依托郑汴洛发展带,沿郑社道-建设路-金水路-郑恺大道、中原路-东大街-郑汴路两条轴线形成,是主城区空扩展的主要框架。

一、郑州城市总体规划和西部新城定位为“新航空空工业基地、区域医疗卫生中心、新材料生产基地”,包括尚洁、荥阳、宜居健康城市三大群体。

2017年4月25日,《荥阳市总体规划(2016-2030)》发布。计划建设“四个中心、五条轴线和五个区”。到2020年,中心城市人口将达到50万,城市建设用地面积将控制在57.5平方公里,人均城市建设用地面积将控制在115平方米,城市性质将被确定为中原经济区的新材料、先进制造和卫生产业基地。郑州大都市区西新城综合服务中心;以诗歌和象棋文化为特色的花园城市。

四心:一个主中心(荥阳市)和三个子中心(光武、高山、嘉鱼)。

区域5:从北到南,是北方的协调生态发展区、北方的主要城市发展区、中央城市功能区、南方的主要城市发展区和南方的协调生态发展区。

▼了解荥阳的发展后,我们将在荥阳市总体规划中考察荥阳的宏观经济水平。

1国内生产总值▲荥阳市2012-2017年国内生产总值及其增长率(数据来源:媒体发布)荥阳市2012-2017年国内生产总值稳步增长,发展势头良好,但国内生产总值增速放缓。

2城镇居民可支配收入▲城镇居民收入(数据来源:公共媒体)荥阳市城镇居民可支配收入增长,2017年荥阳市城镇居民可支配收入为30856元,同比增长7.1%。

关于城镇居民可支配收入,我们说2017年城镇居民可支配收入将达到30,856元,人口626,700人,城镇化率为51%。一年累计消费总量为30,856 * 626,700 * 0.51 = 98.6亿。

以上计算的98.6亿元是企业无奈观望的热点。

房地产业和零售商都依赖这些钱吃饭。

当然,荥阳人不能把他们所有的收入都用来买房。他们不得不外出吃饭、花钱和看电影。一般来说,房地产在吸收30%的可支配收入方面非常强大。

2017年,荥阳出售了178亿套住宅,其中40%是当地居民,即71亿元人民币。考虑到实际杠杆或抵押贷款,实际支付额约为40%,约为28亿元,基本达到荥阳房地产市场的极限。

3常住人口▲2012-2017常住人口(数据来源:公共媒体)荥阳市人口从2012年到2017年稳步增长,但增长极其缓慢,2017年常住人口分别增长约1万人和622.7万人。

因为虹吸效应离郑州只有15公里,所以大多数人都被郑州所吸引。

房价从长期看人口,从中期看土地,从短期看金融。如果仅仅从人口的角度来看,荥阳的人口流入太少,无法维持可持续增长。

土地市场上的许多房地产企业已经进入郑州,郑州周围的炎热已经变得又热又干。

目前,进驻荥阳的开发商包括碧桂园、恒大、新城、绿城、新苑、乔蓉、荣欣、正商、魏勇、新田、傅生、汉宇。土地价格也在上涨。

▲2013-2017年荥阳市土地供销从这张地图可以看出,2014年和2015年土地市场相对疲软,2016年突然着火。这场大火一直持续到2017年,创纪录的营业额为3,427亩。

土地的热潮伴随着地球之王的诞生。2018年初,河南五华实业集团有限公司经过3小时117轮,赢得荥阳17-11地块。交易总价为1.276亿元,单价为712万元/亩,底价为5330元/平方米,溢价为274%。最后,它成为荥阳的地王。

4住宅市场1销售价格▲2013-2017年荥阳住宅销售面积及价格(数据源:荥阳市房屋管理局▲2017年7月-2018年8月荥阳市房屋价格(数据源;安居克)由于荥阳房地产市场早期并不局限于购买,需求量和价格都有所上升,但在购买限制之后,销售面积迅速刹车,销售价格相对稳定。

荥阳控制总平均价格为7088元/平方米,最高备案价格为9000元/平方米。

2库存▲2013-2017年荥阳市商品房库存趋势(数据来源:荥阳市房管局)根据荥阳市房管局的数据,截至2017年12月底,商品房销售面积为244万平方米,其中商品房180万平方米,商业65万平方米。如果前12个月商品房月平均面积为205,400平方米,则商品房销售周期为8.74个月,在合理范围内。然而,由于监管没有放松,库存进一步增加。

3板块划分▲荥阳住宅市场板块划分荥阳住宅板块可分为四个板块:中原路板块、东区板块、西区板块和林东湖板块。其中,房地产最集中的板块是中原路板块、东区板块和西区板块。中原路板块价格领先,其次是东区板块和西区板块。

4区带荥阳重点工程区区段荥阳市场高层集中在80-120㎡,房屋集中在120-220㎡,别墅集中在220-330 ㎡,最畅销的是80-120㎡。

5价格▲荥阳小高层建筑总平均价格为8000-9600元/㎡,洋房总平均价格为9000-12000元/㎡,别墅总平均价格为16000-18000元/㎡。

5概述背景:郑州在2016年10月实施了购买限制。大量不合格的人涌入郑州远郊淘金,包括荥阳、中牧和平原新区。荥阳在2017年5月出台了限购政策,购买热情一直持续到2017年底。

年内,荥阳的大部分房屋被外国人购买,最高占70%,在限购后回落至60%。

2018年上半年荥阳房地产市场的现状可谓“惨淡”。最明显的表现是变质率不理想。在政策的压力下,本地客户的购买力有限,其他地区的客户无法溢出。

荥阳的房价有很强的板块旋转,郑州的房价上涨,荥阳的房价也相应上涨。

如果荥阳的房价未来大幅上涨,可能有三个原因:1。郑州房价大幅上涨,荥阳房价也相应上涨;2.郑州的房价已经够高了,只需要买房的人群涌向荥阳。3.当地铁8号线、10号线和21号线开通时,人们也会把荥阳当成他们的家。

目前,荥阳的一些建筑出现了大幅的涨跌,但销量仍然低迷。如果监管继续下去,形势仍然不容乐观。

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